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住宅規制のあれこれ

家を建てる前に知っておきたい建築基準や規則について解説。また、岐阜県の住宅建築条例のひとつである「ガケ条例」についても説明します。

家を建てる前に住宅の建築基準を知っておこう

家と設計図画像まず確認しておきたいのが用途地域

「第一種・第二種低層住居専用地域」「第一種・第二種中高層住居専用地域」「商業地域」「工業地域」など、12種類に分類されおり、そのうち「工業専用地域」には住宅を建てることができません。

 
用途地域の分類 建てられる建物の例
第一種低層住居
専用地域
2階建て程度の戸建・アパート、低層階建てマンション、診療所、小中学校、床面積50m2以下の住居を兼ねた店舗など
第二種低層住居
専用地域
2階建て程度の戸建・アパート、低層階建てマンション、診療所、小中学校、床面積150m2以下の住居を兼ねた店舗など
第一種中高層住居
専用地域
戸建、アパート、中高層マンション、病院、大学、床面積500m2以下の店舗など
第二種中高層住居
専用地域
戸建、アパート、中高層マンション、病院、大学、床面積1,500m2以下の店舗、事務所など
第一種住居地域 戸建、アパート、高層マンション、床面積3,000m2以下の店舗、事務所、ホテル、床面積50m2以下の工場など
第二種住居地域 戸建、アパート、高層マンション、床面積10,000m2以下の店舗、事務所、遊技場、ホテルなど
準住居地域 戸建、アパート、高層マンション、床面積10,000m2以下の店舗、事務所、遊技場、ホテル、倉庫など
近隣商業地域 戸建、アパート、高層マンション、商業施設、遊技場、映画館、床面積150m2以下の工場など
商業地域 戸建、アパート、高層マンション、商業施設、遊技場、映画館、高層ビル、風俗営業関連施設など
準工業地域 戸建、アパート、高層マンション、商業施設、軽工業の工場など
工業地域 戸建、アパート、店舗、大規模な工場など

上記表の「第一種低層住居専用地域」から「準住居地域」を住居系、近隣商業地域と商業地域を「商業系」、準工業地域・工業地域・工業専用地域を「工業系」とも呼びます。これら用途地域の種類に応じて、建物の建ぺい率や容積率、高さ制限などが決まるのです。

住宅規制の種類

建ぺい率

建築面積を敷地面積で割った割合で、その土地にどれくらいの大きさの家が建てられるかという数値。これが大きいほど、面積いっぱい使った家を建てることができ、住居系の地域では30~60%、商業系の地域では80%ほどとされています。

容積率

地域築によって上限が定められている数値で、建物の延べ床面積を敷地面積で割った割合。倉庫や車庫などの住居以外の部分も含まれますが、一定面積以下の小屋根収納や、地面から1m以下の地下室は含まれません。また、延床面積の1/5以下のガレージや駐輪場は容積率に含めなくてもいいとされています。

高さ制限

日照や通風を確保するためのものです。第一種・第二種低層住居専用地域では絶対高さの制限として、建物高さを10mまたは12mに制限されています。自治体によっては、別途規定のあるところもあるので、しっかり確認しておきましょう。

日影規制

新たに家が建つことで、既存住宅への陽当たりが遮られないよう規制されています。第一種・第二種低層住居専用地域であれば、軒高7mを超えるものや3階建て以上の建物は、冬至の日の8~16時までの一定時間以上、一定の場所に影ができないようにしなければなりません。

隣地境界線との距離

民法で定められています。基本的には、隣地と50cm以上の距離が必要です。なお、絶対高さの制限で規制される建物については、この通りではありません。

道路斜線制限

日照や通風の確保のため、敷地が面している道路の幅によって、建物の高さが制限されます。

岐阜県のガケ条例とは

岐阜県の住宅建築条例によると、高さ2メートルを超えるガケの上下又はガケ面には、そのガケの中心からガケの高さ分の距離を離れた距離でなければ、建築物を建てられないと明記されています。

しかし、この条例には以下のような例外もあり、安全上の支障がないと認められれば、家を建てることも可能です。もし、持っている土地が該当する場合は、例外条件に当てはまるかを確認しましょう。

  • がけが切土であって堅固な地盤
  • 擁壁を設置する
  • 構造耐力上主要な部分が鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造であり、かつ、当該建築物の外壁の開口部ががけに直接面していない
  • 防災上必要な措置が講じられている

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